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Casa vista mare: il TAR sulla tutela del panorama

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La richiesta di una casa vista mare o comunque con un panorama godibile dal terrazzo o dal balcone ha certamente un valore immobiliare differente rispetto ad altri tipi di immobili.

Succede però che una casa che gode di un bel panorama possa essere provata della vista dello stesso a causa della crescita di alberi o dalla costruzione di nuove unità abitative su fondi confinanti.

Tutela del panorama

Il tema della tutela del panorama è stato affrontato dal Tar Sardegna con la sentenza del 10 agosto 2021 n. 586.
Il tribunale ha infatti accolto l’istanza avanzata da un cittadino che vedeva minacciato il panorama della sua abitazione a causa di un imminente intervento edilizio su un terreno confinante.

Vista la possibilità che il panorama fino ad allora goduto potesse essere ostacolato da una nuova costruzione è stato autorizzato a visionare il progetto edilizio del suo vicino, anche senza la presenza di ipotetici abusi edilizi.

La tutela del panorama, dunque, è sufficiente per richiedere la visione del progetto di un confinante, se poi emergono abusi edilizi, sarà necessario contestare la costruzione con uno specifico ricorso, da presentare entro i 60 giorni dalla conoscenza del progetto.

Perdere il panorama di una casa vista mare: come agire?

Secondo il TAR chi è in possesso di una casa vista mare deve intervenire sul progetto del confinante prima che la visibilità sia già stata compromessa, dopo la costruzione infatti sarebbe troppo tardi.
La regola generale è quindi di garantire subito l’accesso agli atti, al fine di favorire la partecipazione e assicurare imparzialità e trasparenza, intese come livello essenziale di prestazioni relative a diritti civili e sociali (articolo 117, comma 2, lett. m della Costituzione).

Si può impedire la costruzione da parte dei confinanti solo se esiste una servitù di veduta tra due fondi, cioè solo se vi è uno specifico vincolo trascritto sul fondo altrui (servitù altius non tollendi, cioè di non costruire “più in alto”). Se manca tale titolo, il vicino può costruire con titolo edilizio e anche piantare e far crescere alberi di alto fusto purché a tre metri dal confine, articolo 892 del Codice civile.

Perdere il panorama di una casa vista mare può essere molto frequente, soprattutto da quando il Testo unico edilizia 380/2001 (articolo 2 bis) consente demolizioni e ricostruzioni anche con incrementi di cubatura.

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