DOMANDE E RISPOSTE

Chi siamo?

Chi siamo? Sicuro Immobiliare è una realta’ seria e qualificata, che da molti anni si occupa, con professionalita’ e passione, di MEDIAZIONE nella compravendita di immobili. Siamo in grado di guidarvi, passo dopo passo, nella ricerca della vostra casa dei sogni, sia che si tratti di “prima casa” che di un appartamento per le vostre vacanze al mare…..o magari di una villa con piscina, uso investimento, o di una casa con le storiche volte a stella: godiamo di un pacchetto immobili vasto e variegato, adatto ad ogni tipo di esigenza.
L’attivita’ di mediazione è disciplinata negli artt. 1754 e ss. del Codice Civile italiano.

Chi è il mediatore?

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 cod. civ.).
Dunque nella massima imparzialita’ e terzieta’ noi facciamo incontrare
venditore e compratore, guidandovi nella conclusione della compravendita.

Cosa è l'incarico di mediazione ?

I nostri clienti ci affidano la vendita dei loro immobili conferendoci l’incarico di mediazione. Tale incarico è un contratto attraverso il quale uno o piu’ venditori autorizzano l’agenzia a promuovere la vendita dell’immobile di
proprieta’, fissandone il prezzo, la durata dell’incarico, le provvigioni spettanti e ogni altra condizione importante o necessaria… perché a noi piace operare con la massima trasparenza.

Come gestiamo l'incarico di mediazione

Per una celere vendita dell’immobile e una sua corretta promozione, è importante che il venditore ci fornisca la seguente documentazione, ossia: copia dell’atto di provenienza e relativa trascrizione dell’immobile, planimetrie catastali, certificato di abitabilita’/agibilita’, concessione edilizia o permesso di costruire, eventuale condono o sanatoria, copia dell’eventuale atto di mutuo; se una delle parti contraenti è una societa’, dovra’ inoltre fornire: certificato attestante i poteri amministrativi, certificato attestante i poteri di rappresentanza e certificato attestante la vigenza della societa’.
Nel caso in cui aveste difficolta’ nel reperimento di tali documenti, sara’ nostra premura guidarvi in tale ricerca, anche chiarendovi, laddove ce ne fosse bisogno, la definizione e l’origine di tale documentazione.

Cosa è l'atto di provenienza?

L’atto di provenienza è quel documento che attesta la proprietà del bene immobile, e sara’:
– l’atto notarile di compravendita, se il bene è stato acquistato;
– l’atto notarile di donazione, se l’unita’ immobiliare è pervenuta per donazione;
– la dichiarazione di successione, se l’immobile è pervenuto in eredita’;
– un provvedimento giudiziale: un esempio si ha nella circostanza in cui si diventa proprietari (o titolari di un diritto reale) in forza di usucapione, accertata con sentenza da un giudice.
Gli atti elencati sono tutti atti pubblici, per cui un semplice accesso alla conservatoria dei pubblici registri immobiliari può essere sufficiente per procurarsi copia degli stessi.

Cosa è la planimetria catastale?

La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un immobile rappresentato in Catasto, da cui è possibile evincere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.
La planimetria può essere richiesta dai titolari di diritti reali o da loro delegati.
La consultazione delle planimetrie catastali, archiviate in una banca dati informatica, relative agli immobili presenti su tutto il territorio nazionale, può avvenire presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio, sportello catastale decentrato o in modalità telematica tramite i servizi disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa è il certificato di abitabilità o agibilità?

Il Certificato di Agibilità o Abitabilità è il documento che attesta l’esistenza dei requisiti di legge necessari affinche’ l’immobile sia vissuto in totale sicurezza e tranquillita’
Tale documento, in virtu’ del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, viene rilasciato dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale di appartenza e competenza.

Concessione edilizia o permesso di costruire

La Concessione Edilizia, introdotta nel nostro ordinamento dall’art. 1, L. 10/77 (c.d. legge Bucalossi), é un atto amministrativo con cui l’autorità comunale, nell’esercizio del controllo affidatole dalla legge sulle attività che comportano la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, consentiva lo svolgimento di tali attività, entro i limiti fissati dalle stesse normative e conformemente agli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.
Tale concessione è stata sostituita dal Permesso di Costruire, introdotto dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

Condono edilizio e sanatoria

Il condono edilizio è un provvedimento amministrativo di sanatoria, che consente ai proprietari di immobili di sottrarsi, previo pagamento di somme di denaro, alle sanzioni penali e amministrative che si applicano per punire il fenomeno dell’abusivismo edilizio, ossia la costruzione o la successiva modifica di costruzioni non conformi alle leggi urbanistiche vigenti.
Concretamente, si tratta di una legge statale con la quale i cittadini non in regola con la legislazione urbanistica vengono invitati a segnalare in modo spontaneo alle autorità di competenza la situazione in cui si trovano, al fine di ottenere delle agevolazioni per allineare il tutto.
Il condono edilizio è una misura eccezionale.
La sanatoria edilizia è invece una misura ordinaria, sempre possibile da attuare, sancita negli articoli 36 e 45 del DPR 380/01. A differenza del condono però, che può creare una regolarizzazione assoluta e senza condizioni, la sanatoria si può ottenere solo in presenza di precise condizioni:
la doppia conformità agli strumenti urbanistici e l’assenza di contrasto con gli strumenti urbanistici.

Nessuna clausola vessatoria nel nostro incarico

Il nostro incarico è scritto in maniera molto semplice e lineare e non contiene alcuna clausola vessatoria.
Sono vessatorie quelle clausole che comportano uno squilibrio a danno del consumatore, relativamente ai diritti e agli obblighi derivanti dal contratto.
Nessuna clausola presente nel nostro incarico ha tale vessatorieta’, perché per noi è di fondamentale importanza che ci sia equilibrio e parita’ tra le parti.

I nostri incarichi non sono solo dei formulari

Il nostro incarico non è solo un modulo prestampato: nella compilazione dello stesso, cerchiamo sempre di soddisfare le esigenze dei nostri clienti, apportando, laddove questo sia possibile garantendo comunque il rispetto delle normative in materia e la massima serieta’ nel nostro lavoro, modifiche alle nostre clausole.
A tal proposito ricordiamo l’art. 1342 del cod. civ., il quale sancisce che “nei contratti conclusi mediante la sottoscrizione di moduli o formulari, predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, le clausole aggiunte al modulo o al formulario prevalgono su quelle del modulo o del formulario qualora siano incompatibili con esse, anche se queste ultime non sono state cancellate.”

La proposta d'acquisto

Una volta che ci avrete conferito incarico di mediazione, con il massimo impegno e professionalita’, cercheremo di trovare, nel minor tempo possibile, l’acquirente per il vostro immobile. Chi sara’ interessato all’acquisto, dovra’ sottoscrivere il nostro modulo di proposta, che consiste in un documento, redatto in quattro copie, con il quale il potenziale compratore proporra’ (guidato da noi, passo dopo passo) al venditore termini, modalita’ e condizioni della compravendita.
Tale proposta dovra’ essere accompagnata dal versamento di una somma di denaro (con assegno intestato alla parte venditrice), a titolo di caparra confirmatoria (somma che ovviamente verra’ restituita al proponente in caso di mancata accettazione da parte del venditore).

Manteniamo costantemente il contatto con i nostri clienti

Per fidelizzare la nostra clientela, periodicamente, con cadenza mensile-bimestrale, effettuiamo delle visite periodiche, fisicamente o telefonicamente, nelle quali si descrive al venditore tutte le attivita’ svolte fino a quel momento (visite all’immobile, valutazioni o richieste degli ipotetici acquirenti, chiamate o messaggi ricevuti), documentando tutto nel dettaglio, con l’obiettivo di rimodulare eventualmente la strategia di vendita, laddove cio’ si rendesse opportuno per realizzare la vendita nei tempi ideali secondo il mercato immobiliare del momento storico.

Acquisto casa con semplice versamento di acconto o acquisto con versamento di caparra confirmatoria?

L’acconto è una somma di denaro versata dal potenziale compratore a titolo di anticipo sul prezzo di vendita, ma che non ha funzioni di garanzia: laddove non si giungesse al rogito notarile, tale somma dovrà essere necessariamente restituita all’acquirente, indipendentemente dai motivi della mancata compravendita.
La caparra confirmatoria, invece, è una somma versata a titolo di garanzia, per i casi di inadempimento contrattuale. Essa è disciplinata dall’art. 1385 del Cod. Civ: qualora si arrivasse alla stipula dell’atto di vendita, la caparra dovra’ essere restituita o convertita in acconto prezzo; nel caso in cui, invece, la vendita non si concludesse, bisognera’ distinguere i casi in cui l’inadempimento sia attribuibile all’acquirente o al venditore. Nella prima ipotesi, il venditore potra’ trattenere la caparra; se invece è il venditore a non consentire la vendita, l’acquirente potra’ chiedere la restituzione del doppio della somma versata.
In entrambe le circostanze, la parte adempiente ha il diritto di domandare per vie legali l’adempimento del contratto (in tal caso, è necessario che ci sia un preliminare di vendita trascritto presso i registri immobiliari) o il risarcimento dei danni.

Acquisto casa con versamento di caparra penitenziale

La caparra penitenziale è invece disciplinata dall’art. 1386 del cod.civ.: essa consiste in un versamento di denaro concordato tra venditore e compratore a titolo di pagamento in caso di recesso dal contratto da parte di uno dei due. Qualora non si arrivasse al rogito notarile per recesso dell’acquirente, il venditore potrà trattenere la somma versata a titolo di caparra. Nel caso in cui, invece, sia il venditore a recedere, questi dovrà versare all’acquirente il doppio della caparra. A differenza della caparra confirmatoria, in tali casi la parte adempiente non ha il diritto di ricorrere innanzi a un Tribunale per chiedere l’adempimento del contratto o il risarcimento dei danni.

Contratto preliminare

Il contratto preliminare (detto anche “compromesso”) è la fase successiva alla proposta d’acquisto; con esso il potenziale venditore promette all’acquirente di vendere una casa o un terreno e il potenziale acquirente accetta; il tutto stabilendo una certa data, prezzo e specifiche condizioni.
Tale promessa costituisce un vincolo giuridico e può assumere la forma di una semplice scrittura privata, sottoscritta da tutte le parti, o di un atto notarile che, oltre a essere registrato presso l’Agenzia delle entrate, verra’ trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari: esso, pertanto, non sara’ più semplicemente un accordo privato tra venditore e compratore ma diverra’ un atto pubblico opponibile nei confronti dei terzi.

Acquisto prima casa - imposte agevolate

Hanno diritto al versamento delle imposte agevolate tutti coloro che acquistano come “prima casa” (che consiste nella prima abitazione di proprieta’) e sono in possesso dei seguenti requisiti:
– Hanno la residenza nel comune dove intendono acquistare o la trasferiranno, entro 18 mesi dalla data del rogito notarile;
– Non sono proprietari di altre abitazioni o quote di esse, nel comune dove intendono acquistare;
– Non sono proprietari, nemmeno per quote o per diritti, su tutto il territorio nazionale, di altre abitazioni acquistate con agevolazione, nel momento in effettuano l’acquisto;
l’immobile che intendono acquistare non deve essere un’abitazione di lusso, e non deve appartenere alla categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e palazzi).
Chi acquista a queste condizioni non puo’ vendere prima che siano trascorsi cinque anni, perche’, altrimenti, dovra’ versare le imposte ordinarie evase e pagare una ammenda pari al 30 % delle medesime imposte, a meno che, entro un anno dalla vendita, non si riacquisti sempre con imposta agevolata.
In tale ultima circostanza, la legge prevede la possibilita’ di usufruire di un credito di imposta.

Deposito del prezzo al notaio

Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, art. 1, commi 63 e ss.) è stata introdotta la possibilita’ per l’acquirente di chiedere al Notaio il deposito del prezzo di vendita sino all’ avvenuta trascrizione del relativo atto nei pubblici registri immobiliari.
Chi acquista, infatti, potrebbe rischiare che, tra la data della stipula notarile e la data della trascrizione, venga pubblicato un gravame a carico del venditore, tipo un pignoramento o un’ipoteca. Trattasi pero’ di una ipotesi molto remota, atteso che i notai adempiono infatti all’obbligo della trascrizione in tempi ristrettissimi, quasi azzerando il rischio.

Mutuo

ll mutuo, ai sensi dell’art.. 1813 del Cod. Civ., è “il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Colui che riceve in prestito una somma di denaro, oltre a provvedere al rimborso della stessa, deve anche corrispondere una quota di interessi. È il caso specifico del mutuo bancario richiesto per la compravendita di beni immobili o per la ristrutturazione di edifici, o quello richiesto da un imprenditore per le sue attività di azienda.
Qualora voleste una consulenza in tale materia, saremo lieti di aiutarvi, avvalendoci dell’aiuto di esperti del settore.

L'Atto pubblico di compravendita - Rogito Notarile

L’ultima fase contrattuale, che consente all’acquirente di diventare proprietario della casa o del terreno, preceduta da tutti i controlli del caso e durante la quale sarete sempre guidati ed accompagnati da noi, è il rogito notarile con l’atto pubblico di compravendita (ricordiamo, a tal proposito, la definizione di vendita riportata nell’art. 1470 del nostro Cod. Civ.: “La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprieta’ di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”).

Spese notarili

Il Notaio viene scelto dall’acquirente, in quanto le spese del relativo atto sono a suo carico. A tal proposito, l’art. 1475 del Cod. Civ. stabilisce che: “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”. Tale accordo, eventualmente, deve essere scritto ed essere contenuto nello stesso atto di vendita.
Tuttavia, per tutelare il Notaio da eventuali rischi di insolvenza del compratore, l’articolo 78 della Legge 16 Febbraio 1913 n. 89 (Ordinamento del notariato) prevede che le parti partecipanti all’atto sono tenute in solido al pagamento degli onorari e diritti accessori e al rimborso delle spese.
L’onorario del Notaio viene calcolato sul prezzo di vendita dichiarato in atto, in base alle tariffe vigenti nel preciso momento storico.

Consegna del bene immobile

Nella maggior parte dei casi, il rogito notarile corrisponde al momento nel quale l’acquirente, dietro corrispettivo del prezzo di vendita, riceve in consegna il bene immobile: tuttavia, ci puo’ anche essere un diverso accordo tra la parti, in base al quale la consegna puo’ essere anticipata (il venditore rimarra’ comunque il proprietario del bene fino alla stipula del rogito notarile e ne sara’, dunque, totalmente responsabile a tutti gli effetti di legge) o differita (nell’atto verrà inserito il termine ultimo entro il quale dovra’ avvenire la consegna, prevedendo, eventualmente, il pagamento di una somma di denaro a titolo di penale nell’ipotesi di ritardo).

Quando ci è dovuta la provvigione?

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1755 cod.civ.)
L’affare si ritiene concluso quando il proponente viene messo a conoscenza che la sua proposta e’ stata accettata dalla parte venditrice (art. 1326 cod.civ.)
Quindi, nessun compenso ci è dovuti se l’affare non viene concluso.

Perchè scegliere noi?

Il nostro punto di forza è che da sempre operiamo con quella grande dedizione che ci consente di soddisfare qualsiasi esigenza di chi decide di affidarsi a noi.
Noi offriamo gratuitamente, a chi decide di darci fiducia, tutta la nostra consulenza immobiliare, valutando anche il valore dell’immobile. Conosciamo dettagliatamente la zona e l’andamento del mercato, e disponiamo di una vasta banca dati di potenziali acquirenti, che noi stessi andiamo a selezionare, e questo ci consente di vendere, con le giuste tempistiche, qualsiasi immobile da noi gestito. Gestiamo gli appuntamenti e organizziamo le visite all’immobile in totale autonomia, disponiamo di un periodico ove promuovere le strutture, pubblicizziamo la loro vendita con numerosi strumenti, sia on-line che “tradizionali”, assistiamo venditore e compratore in tutte le fasi che conducono al rogito notarile.
Tutto cio’ senza che il cliente debba preoccuparsi ed occuparsi di nulla.

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