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Importo massimo finanziabile con il mutuo: come si calcola?

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Spesso quando sono in trattativa per la compravendita di un immobile il cliente mi chiede informazioni sui differenti tipi di finanziamento e quanto potrebbe essere l’importo massimo finanziabile.

Il mio lavoro, quello del consulente immobiliare, non consiste solo nel gestire l’acquisto o la vendita di una casa, ma si basa sulla costruzione di un rapporto di fiducia con i clienti.
Un rapporto di fiducia che passa anche attraverso consigli di natura finanziaria perché il mio principale obiettivo è offrire la migliore soluzione possibile in base alle necessità specifiche di ogni cliente.

Acquisto di casa e mutuo

Il compito di un consulente immobiliare è anche quello di mantenere i clienti con i piedi per terra e indirizzarli verso la casa dei loro sogni rispettando un budget realisticamente accessibile.
Le banche, in linea generale, calcolano la rata del mutuo in base all’importo dello stipendio mensile.
Dalla mia esperienza personale posso dirvi che per ottenere un mutuo le condizioni indispensabili sono:
  • Reddito stabile, un lavoratore occasionale o precario avrà meno probabilità di ottenere un mutuo.
  • Rapporto rata reddito: la rata del mutuo non potrà superare un terzo del reddito mensile del richiedente.
  • Solidità della garanzia: l’ipoteca sull’immobile è la garanzia più comune, ma potrebbe essere richiesta anche una fideiussione.
Per capire meglio. Hai una busta paga da 1.000 euro netti, la rata massima del mutuo potrà essere di 350 euro al mese.
Se invece hai una busta paga da 1.500 euro netti, la rata può essere più alta ma non oltre i 500 euro al mese.
Questo in linea di massima è il meccanismo, ma se sullo stipendio pesano altri debiti come altre tipologie di finanziamenti, per esempio la rata della macchina o quella di un elettrodomestico, la banca potrebbe decidere di ridurre ulteriormente l’importo.
La valutazione finanziaria complessiva è dunque il primo passo per capire quale sia effettivamente il budget reale per l’acquisto di una casa.

Importo massimo finanziabile

L’importo massimo finanziabile di solito equivale all’80% del valore di mercato dell’immobile che sarà oggetto dell’ipoteca.
Il finanziamento del 100% del valore della casa è quasi sempre impossibile.
Vi faccio un esempio concreto per capire meglio. La casa dei vostri sogni ha un valore di duecentomila euro, la banca vi potrà concedere un mutuo per una somma che non potrà superare i centosessantamila euro.
Ma come per tutte le regole ci sono anche delle eccezioni.
Spesso ho dei clienti che si innamorano a prima vista della casa che hanno scelto di visionare e quando non c’è margine di trattativa è sempre mio compito trovare una soluzione che possa far felice acquirente e venditore.
In questi casi cerco di valutare bene la situazione di partenza dell’acquirente, se ci potrebbero essere delle condizioni per ottenere un finanziamento superiore e ci sono alcuni caso che rientrano nella nella delibera CICR del 1995 (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio).
In questi casi l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario fissato all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia ed altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.

Importo massimo finanziabile al 100%: quando è possibile?

È possibile ottenere un mutuo al 100% solo nel caso in cui ci siano ulteriori garanzie in aggiunta all’ipoteca. Si tratta però di rare concessioni delle banche che hanno sempre come prima finalità la tutela del loro patrimonio in caso di clienti inadempienti.

Valutazione delle banche e calcolo di rischio

Le banche per mettersi al sicuro da eventuali inadempimenti valutano il rischio calcolando il rapporto credito-valore.
Questa informazione è data dal rapporto tra la somma chiesta in prestito alla banca ed il valore dell’immobile ipotecato.
Più è alto maggiore sarà il rischio assunto dalla banca per la concessione del mutuo.
Per questo il limite è quasi sempre fissato all’80%, ma con determinate condizioni, alle volte si può arrivare al 100%.
In questi casi la banca, per assumersi un rischio più alto, potrebbe decidere di introdurre alcune ulteriori clausole al contratto:
  • tasso di interesse maggiorato
  • obbligo di apertura di un’assicurazione sul mutuo
  • garanzie economiche ulteriori
Affidarsi ad un consulente è il miglior modo per non perdersi nella troppa burocrazia o avere una percezione distorta della realtà.
Il mio ruolo è quello di fornire informazioni chiare, cerco sempre di relazionarmi in modo trasparente con i miei clienti perché la casa dei propri sogni esiste, basta solo saperla cercare.