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Riforma catastale: qualche riflessione

riforma catastale

Oggi voglio parlarvi della tanto discussa riforma catastale. Lo scorso 23 maggio, l’Europa nelle raccomandazioni all’Italia ha sottolineato la necessità di procedere quanto prima con la riforma del catasto e la riduzione dell’IRPEF.

Certamente è chiaro che la riforma fiscale è una delle questioni al centro del nostro Paese, un maggiore equilibrio ci aiuterebbe a ridurre il debito pubblico e favorire la crescita economica.

Ma cosa ha a che fare tutto questo con la riforma catastale?

Partiamo da quello che è il catasto. Il catasto è il registro, l’inventario se vogliamo, di tutti i beni immobili presenti sul territorio italiano.
Questo registro non è aggiornato da trent’anni e sapete, siamo in Italia, e questa situazione fa gioco a un sacco di furbetti che sfruttano il mancato aggiornamento a loro vantaggio.
Da professionista del settore immobiliare posso dirvi che le rendite catastali sono effettivamente fuori dal contesto odierno, ma non è solo il mio parere ovviamente.
L’Agenzia delle Entrate ha stimato che gli immobili presenti sul territorio italiano hanno una rendita catastale media di 500 euro l’anno.
Dati che, anche per chi non lavora nel settore, danno l’idea di quanto queste cifre siano sballate e sotto mercato, soprattutto in alcune città.

Le tasse aumenteranno?

Nonostante le rassicurazioni dei nostri politici sul fatto che la riforma del catasto non porterà alcun cambiamento nella tassazione, personalmente non credo che non ci sarà alcuna ripercussione sui cittadini e più in generale sul mercato immobiliare.
Si tratterebbe comunque di bilanciare alcune situazioni.

Oggi alcuni proprietari pagano meno tasse di quelle che dovrebbero se il catasto fosse aggiornato e altri invece pagano di più di quello che dovrebbero perché invece nel frattempo la loro casa ha perso valore, ma senza una riforma catastale questo non può essere messo nero su bianco.

Da professionista del settore immobiliare ritengo che la riforma catastale sia utile ad allineare le rendite catastali al valore reale delle abitazioni.
Secondo i dati di mercato questo potrebbe portare un aumento delle rendite soprattutto in alcune città italiane, ci sarebbero aumenti medi oltre il 100% e in particolare: Trento (+189%), a Roma (+183%), a Palermo (+164%) e a Milano (+123%).

Facciamo un calcolo veloce, solo per farvi capire quale sarebbe l’impatto di una riforma catastale. Prendiamo una casa a Milano, una di quelle delle zone che nel tempo hanno subito il fenomeno della gentrificazione, quindi in un’area ex periferica che invece oggi è stata riqualificata. Per il catasto una casa di questo tipo è classificata come A3/classe 3. Se l’immobile, oggi ristrutturato, passasse in classe in A3/classe 6, anche il valore IMU aumenterebbe del 62% e se a cambiare è anche l’imponibile, l’aumento passerebbe al 75%.

La riforma catastale porterebbe anche un aumento delle tasse sulla successione degli immobili e sulla loro divisione, queste imposte infatti dipendono proprio dalla rendita catastale.

Riforma catastale e case fantasma

La riforma catastale è anche un modo per far venire a galla gli abusi edilizi. Un aggiornamento del catasto porterebbe alla luce immobili non dichiarati.
Il Governo ha già avviato l’utilizzo dei droni per scoprire e censire immobili mai accatastati. Vi posso assicurare che questo tipo di operazioni hanno portato a scoprire, negli ultimi anni,
due milioni di “particelle” non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari.

Con la riforma del catasto ci sarà una semplificazione delle comunicazioni e i controlli saranno affidati agli enti locali.
Ci avviamo dunque ad una lotta all’evasione immobiliare e sapete quale sarà la novità? Che i Comuni che staneranno gli evasori e gli abusi edilizi riceveranno dal Governo degli incentivi. Quindi preparatevi a controlli sempre più serrati.

Il consiglio dell’esperto

Da parte mia posso dirvi che la riforma catastale probabilmente non avrà grossi impatti sui prezzi del mercato immobiliare che sono maggiormente influenzati dall’andamento economico generale e dal principio di domanda e offerta.

Abbiamo ancora qualche anno prima che la riforma del catasto sia operativa, il primo gennaio 2026 dovrebbe essere il termine massimo per portarla a compimento.
Il mio consiglio è quello di prevenire una futura stretta sui controlli e provvedere a sanare eventuali abusi edilizi. Vi ricordo infatti che l’essere in regola con i dati catastali è una delle prime condizioni per poter vendere un immobile.